I terreni hanno perso valore. Ma intanto a Busana…

Lo si potrebbe definire l’ultimo dei romantici. Andrea, su Facebook, nel gruppo Sei di Busana se, ha deciso di rivolgere il suo appello per cercare terreno. “Cerco dodici biolche di terreno accorpate”. Vuoi per quel riferimento all’unità di misura (la biolca reggiana, 2922,25 mq), vuoi per il fatto che, nel crinale, è più facile trovare terreni abbandonati che non coltivati. Laddove sino a ieri c’erano prati e pascoli, oggi è più facile trovare sterpaglie se non una vera e propria ricolonizzazione del bosco.

Un fenomeno che si è via via esteso verso il medio Appennino dove sino ai primi anni Novanta la terra, invece, era molto richiesta e aveva un suo mercato.

Se un tempo i terreni seminativi della media montagna potevano valere da 2.500 ai 3.000 euro a biolca (tre volte tanto se come unità di misura usassimo l’ettaro), da qualche anno nel medio Appennino queste cifre si sono ridotte a 1.500 – 2.000 euro per biolca. Una riduzione di valore di oltre il 30%, in alcuni casi anche del 50% e oltre. Infatti, nel crinale queste cifre sono nettamente inferiori. Prezzi di mercato più alti li troviamo solo nei terreni con minore pendenza e migliore lavorabilità, come nel basso vianese.

Anche il bosco, che ha quotazioni all’incirca della metà, ha perso valore dalle nostre parti. Come noto i boschi del nostro Appennino sono di tipo ceduo e producono solo legname da ardere. Come mai anche questi hanno perso di valore? In due/tre decenni è sensibilmente mutato il valore del macchiatico, cioè la differenza tra valore della legna tagliata e tra costi di taglio ed esbosco, questi ultimi appunto nettamente aumentati. I pochi boschi artificiali, come le fustaie a noceto, impiantati negli anni Novanta grazie a contributi set-aside (per ridurre le eccedenze produttive agricole), hanno perso valore, un calo legato, oltre che al minor corso del legname di importazione, alla crisi del settore della falegnameria: è noto il caso dei molteplici fallimenti di aziende come a Cerea e dintorni.

Una prospettiva, invece, potrebbe derivare dal progetto avviato da Ecoforest che mira a riconoscere alle faggete appenniniche il ruolo di “serbatoi di carbonio” e, in tal senso, avviare una certificazione in termini di qualità e di efficacia nella strategia del sequestro del carbonio dall’atmosfera nella speranza di dare un contributo e di  inserirsi nel mercato della contabilizzazione (certificazioni volontarie) e dello scambio di quote di carbonio secondo i principi del protocollo di Kyoto.

Tornando ai terreni seminativi, cosa è sostanzialmente cambiato in questi anni? Da sempre il prezzo lo fanno l’incontro tra la domanda e l’offerta. In montagna c’è ora molta offerta, ma non c’è domanda. Si sono ridotte le aziende e quelle che sono rimaste prendono i terreni in affitto a canoni irrisori molto molto bassi se non a zero, in cambio della manutenzione (richiesta dai piccoli proprietari). Altro problema è che le successioni hanno fatto sì che la particelle catastali siano divenute troppo piccole, quindi frammentate e difficilmente commercializzabili. Un fenomeno che si è consolidato nei secoli, dato che agli eredi secondo quanto stabilito anche dal codice civile, occorreva dare lotti di terreni omogenei. Molti proprietari terrieri oggi in Appennino non hanno contezza delle loro proprietà. Alcuni geometri ci spiegano di essere interpellati da persone per capire dove sono esattamente i loro averi. In Alto Adige, invece, per evitare questa eccessiva frammentazione che si evidenzia guardando un foglio di mappa da Ligonchio a Castelnovo, è rimasto l’istituto del maso chiuso che prevede che il fondo non sia divisibile.

Probabilmente, inoltre, ha inciso anche l’aumentata e migliorata meccanizzazione delle aziende agricole rimaste che, appunto, impone alle aziende di lavorare fondi il più possibile accorpati e non scoscesi. Questi ultimi oggi sono appunto oggetto di ricolonizzazione da bosco.

C’è un altro fenomeno singolare. In pianura il Valore agricolo medio (fatto da una commissione provinciale) è intorno all’80% del mercato, in montagna invece è rimasto superiore al valore di mercato. In pianura i terreni valgono troppo rispetto alla redditività (il cosiddetto beneficio fondiario): lì c’è un mercato, la domanda è alta perché c’è chi continua ad acquistare terra come bene rifugio e fino allo scorso anno, quando il prezzo del Parmigiano Reggiano era alto, c’era stata una vera e propria corsa all’acquisto.

 

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4 Commenti

  1. A Redacon va un grande ringraziamento, non solo da informazioni e notizie dei nostri paesi montani, ma affronta tante problematiche dei nostri territori.
    Per quanto riguarda la svalutazione, quasi totale, del patrimonio immobiliare, case e terreni, è giustamente imputabile alla domanda/offerta. Tutti sappiamo che i nostri paesi sono completamente spopolati, ci sono frazioni in cui non vive più nessuno; e i cittadini ancora presenti sono prevalentemente anziani, finite certe generazioni sarà la fine. Tempo fa una casa costava e un pezzo di terra lo si pagava una fortuna, investire sulla terra sembrava una certezza. Ricordo un detto degli antichi Romani: se vuoi sviluppare un territorio portaci il lavoro; ma il lavoro lo portano principalmente le infrastrutture e non le belle parole di tanti incantatori con belle parole. Sulla Valle dell’Enza si fecero sospendere le uniche due opere che avrebbero portato lavoro e sviluppo per sempre su queste Valli, la Fondovalle Val d’Enza, iniziata e fatta sospendere e la Diga di Vetto, iniziata e fatta sospendere. Vi faccio tre esempi: al Bilancino i terreni prima della Diga costavano mille lire al mq (0,50 Euro) ora costano 20 Euro al mq; mio consuocero è in vacanza a Dobbiaco, gli appartamenti in prossimità del lago costano non meno di 15.000 Euro al mq., in Val di Sangro dopo la costruzione della Diga sono state costruite centinaia di fabbriche, compresa quella della FIAT; a chi costruiva in Val di Sangro veniva data l’energia elettrica della Diga a un prezzo molto vantaggioso Se ci fosse stata la fondovalle non solo ci sarebbero ancora le tre fabbriche a Selvanizza, ma ne sarebbero sorte altre e ci sarebbero prosciuttifici ovunque. Ma qui i fautori del NO a tutto hanno sempre avuto la meglio, aiutati da una certa politica che conosciamo bene e ora non lamentiamoci, abbiamo ciò che qualcuno ha voluto.

    Franzini Lino

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  2. Come sta scritto nella premessa di questa nota, andando in giro per la nostra montagna possiamo facilmente notare un continuo aumento degli incolti, i più vecchi dei quali ospitano già arbusti e specie pioniere che anticipano di fatto il ritorno del bosco, un fenomeno destinato verosimilmente ad estendersi e moltiplicarsi anche in tempi piuttosto rapidi se non accelerati, dal momento che col progressivo ridursi della aziende agricole – che da noi erano sostanzialmente ad impronta zootecnica – quelle rimaste in attività non sono interessate alla lavorazione dei terreni più scomodi e di piccola dimensione, e semmai difficilmente raggiungibili dagli odierni mezzi meccanici.

    A complicare ulteriormente le cose interviene senz’altro anche la frammentazione delle proprietà, conseguente al susseguirsi e sommarsi dei frazionamenti nel corso degli anni, al punto che “molti proprietari terrieri oggi in Appennino non hanno contezza delle loro proprietà”, come leggiamo in queste righe, ma non so quanto possa valere il riferimento all’istituto del maso chiuso vigente in Alto Adige, perché dalle nostre parti sono state dismesse anche aziende rimaste accorpate – nel senso che non erano andate incontro a suddivisioni e parcellizzazioni – causa probabilmente la “fuga dalla terra” intervenuta nelle nostre campagne, diversamente da quelle altoatesine.

    A fronte di tale prospettiva, ossia quella che il bosco vada riguadagnando incessantemente terreno, sostituendosi a molti coltivi e seminativi di una volta, si fa fatica a comprendere le ragioni di quei progetti che prevedono di ridurre o sospendere il periodico taglio dei boschi cedui, come era nella tradizione dei nostri luoghi, per farne dei “serbatoi di carbonio”, posto che nel giro di pochissimo tempo ci sarà probabilmente abbondanza di nuovi boschi, e considerando altresì che il taglio del bosco, secondo le locali consuetudini. pare restare una delle non tante attività agro-silvo-pastorali tuttora presenti sul nostro territorio, ed altri similari.

    Infatti, nelle zone dell’alto Appennino, non solo quello reggiano, si incontrano non di rado a lato strada ordinati accatastamenti di tronchi in attesa di essere utilizzati, cioè commercializzati, segno che il lavoro dell’abituale “taglio” resiste ancora, e io credo che andrebbe conservato; talora mi chiedo se non si stiano confrontando, e anche scontrando, due differenti visioni della montagna, l’una che la vorrebbe in qualche modo produttiva, e intenzionata a “sfruttare” le proprie risorse cosiddette non esauribili, cioè che si rigenerano come per l’appunto il legnatico, e chi invece vorrebbe una sua forte “rinaturalizzazione”, dove la mano dell’uomo interferisca poco o nulla.

    Se esistesse realmente un tale contrapporsi di vedute, ci sarebbe da auspicare una mitigazione delle rispettive posizioni, così da trovare punti d’incontro e mediazione atti ad evitare reciproci ed infruttuosi irrigidimenti, che rischiano di non giovare alla nostra montagna.

    P:B. 06.08.2020

    P.B.

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  3. Mi rifaccio all’ultimo commento di P.B. per sottolineare alcuni aspetti: sicuramente una delle cause maggiori dell’abbandono e conseguentemente, dello scarso valore dei terreni è da attribuirsi alla frammentazione delle proprietà, ma un elemento BLOCCANTE di questa situazione è l’eccessivo costo degli atti di compravendita. Lo stato impone dei costi MINIMI veramente insostenibili per le persone (e non sarebbero poche) che volessero acquistare ed accorpare i loro possedimenti. Basterebbe veramente poco (una leggina) per risolvere un problema grande. Anche perchè quello che ricava lo stato con questi atti è veramente insignificante rispetto al totale dei rogiti che vengono stipulati.

    dolci domenico

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  4. Confermo che le spese di rogito di compravendita sono molto alte.
    Come esempio concreto, avendone fatte, segnalo che per una spesa di 10mila euro di terreni solo agricoli, il costo di rogito è di circa mille euro per il notaio, da aggungere poi 1500 euro di tasse e altre spese per le misure.
    Alla fine, sono circa 3mila euro, pari al 30% della spesa !
    I suggerimenti sono almeno due:
    a) il costo deve essere più basso, come suggeriva il sig, Domenico;
    b) dare la possibilità di diritto di prelazione ai confinanti che non siano solo agricoltori.
    Attualmente, per il punto b) la prelazione è prevista solo per gli agricoltori imprenditori.
    Vista la frammentazione dei terreni, sarebbe quindi opportuno permettere la prelazione anche ai non agricoltori confinanti (la precedenza andrebbe comunque all’agricoltore, se ne fosse interessato).
    In questo modo si accorperebbero le proprietà.
    Qualcosa si è fatto in Liguria, con sovvenzioni agli agricoltori che intendevano acquistare terreni agricoli.
    Per quanto riguarda il “maso chiuso”, conoscendo la zona, posso dire che la proprietà non può essere divisa, ma venduta in blocco. Il passaggio generazionale esiste anche in Alto Adige, ma la proprietà passa all’erede che poi ne porterà avanti la conduzione. Questo ha fatto sì che l’agricoltura di montagna potesse reggere nel tempo.
    E’ una usanza che fa riferimento alla normativa antica germanica.
    Da noi vale, invece, la norma latina dei romani che prevede la suddivisione della proprietà.
    Questo ha portato ad avere terreni agricoli che sono diventati “francobolli” che alla fine non danno reddito imprenditoriale, ma solo reddito a livello amatoriale.

    Sergio

    sergio

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